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永利国际爆大奖,燕郊楼市连跌两年:9个月7次降价,有人一套房亏110万

2020-01-09 09:30:06阅读量:908作者:匿名
摘要:30岁的李涛是北京一个理发店的普通职员,每月挣六千块左右,却要背负着一万多元的房贷。这套房,在40公里外的河北小镇燕郊。90万元的首付,加上两年来的还款,一共110万元全跌没了,李涛内心像被人剜了块肉,鲜血不断。燕郊因春秋战国时期地处燕国城郊而得名,有“天子脚下,御驾行宫”之美誉。一份关于中国特大镇的人口榜单显示,在2007年前,燕郊只有10余万人。2015年,燕郊以75万人位列全国人口特大镇第一

永利国际爆大奖,燕郊楼市连跌两年:9个月7次降价,有人一套房亏110万

永利国际爆大奖,转出14000元到房贷按揭账户后,李涛将手机扔在一边,深深地呼了口气。

30岁的李涛是北京一个理发店的普通职员,每月挣六千块左右,却要背负着一万多元的房贷。每次还贷,他的姐姐都要提前给他打一万元。

这套房,在40公里外的河北小镇燕郊。2016年12月从炒房客手里花300万元买来,117平方米的房子每个月租金只有2000多元,目前他打算以192万元出售——这个数字,刚好是所欠银行的尾款。他准备还完后,回河北承德老家居住。

90万元的首付,加上两年来的还款,一共110万元全跌没了,李涛内心像被人剜了块肉,鲜血不断。

来了几波人看房后,依旧没有成交。每次还贷,都有一种说不出的痛。

燕郊因春秋战国时期地处燕国城郊而得名,有“天子脚下,御驾行宫”之美誉。它是中国的著名小镇,夹在北京通州和顺义之间的一块“飞地”,因为距离天安门只有35公里而举足轻重。一份关于中国特大镇的人口榜单显示,在2007年前,燕郊只有10余万人。2015年,燕郊以75万人位列全国人口特大镇第一名。

燕郊随北京的发展而兴,也随着北京的风吹草动而摇摆不定。

作为北京的”睡城“,燕郊晚上有人居住,白天大街上,人烟稀少。

房子,是燕郊永远的关键词,也是燕郊人心中的痛。受地缘因素的影响,燕郊接纳了不少北漂外溢的刚需人群,成为他们首次置业起点。对于投资客来说,燕郊楼市似乎已成为一个赌局,有的赚得盆满钵满不再恋战,认输的人也不断咬牙抛售,也有一些场外的人虎视眈眈在官网。

过去10年间,燕郊房价从每平方米4000元增长涨到2017年初的3万多元,现在又回到1.6万元左右,楼房也越建越密。几年的时间里,燕郊的房价犹如过山车,一部分在价格顶峰入场的投资客,栽倒在熟悉而又陌生的地方。

卖掉的话,亏掉几十甚至上百万元。不卖的话,每个月要交一笔不小的月供。如今,已经成为燕郊投资客的烫手山芋。

更多的人,是不服输,虽然租金和月供的缺口非常大,但他们还继续坚持扛着,在这些人看来,跌下去的,还会涨回来。

看涨的人,他们有两个期待:一是北京正在规划的22号地铁通过燕郊,二是限购政策解除。还有一部分人,做着更斑斓的梦,他们梦想着1958年的历史重演“燕郊划北京”——这一年,隶属于河北的通州被划给了北京。期待通过在燕郊购房得到户口、有朝一日能成为北京人。

京津冀一体化中提出“统一规划、统一管理”后,他们觉得这个梦越来越接近真实。甚至网上有人说,河北省会迁到通州,让人哭笑不得。

这个白日梦中,通吃的赢家就是当地地产商。

燕郊楼市的凄凉,很多人把它归结于严格的限购,其实这仅仅是原因之一。同样是环京的涿州,政策相对宽松两年来价格也直线下降,燕郊楼市的大起大落是因为泡沫的破灭。不排除接下来或许会焕发生机,但需要漫长的等待。

2015年秋,通州成为北京城市副中心,一河之隔的燕郊房价从每平方8千元左右上涨的1.5万元。第二年,北京楼市的大幅升温,带动了燕郊房价急速上涨。

2016年12月底,汪霞和全国各地的无数投资客一样,按捺不住内心的躁动,专程从辽宁葫芦岛坐高铁赶赴北京,再直奔燕郊。

之前,北京一位朋友已经在燕郊买了两套,她对燕郊的各种利好已有“备课”,汪霞找了几家中介,到处都是看房的人,“时间就是金钱,犹豫也有成本”,跑了几趟,汪霞亲眼见一些房子坐地三万、五万地涨价,甚至有看房者主动涨价抢房。

汪霞来到位置比较偏僻的嘉都小区,这里环境不错,由于交房没多久,业主没有房本,难以过户,但是她不敢多想,匆匆以2.3万元/平的价格签下一套92平方米的房子。

为此,她卖了一套辽宁葫芦岛的房,筹了81万元的首付。

“朋友订了,我就跟着订了,都没怎么看,特别轻率,现在想起来都是泪啊”,回想起当初买房的情景,汪霞忍不住感叹:“我本来不懂,以为朋友懂,结果她只是有钱任性”。

汪霞的这位朋友,早年从事销售工作,收入好的时候一年一两百万元。

2017年初的几个月,嘉都房子一平方涨了几千块,汪霞暗暗高兴自己“成功的选择”。作为环京楼市的代表,其他楼盘甚至创下了每平方米房价破3万元奔4万元的辉煌“战绩”。

一家楼盘的在建项目,别出心裁的广告为了引起人们关注。

她完全没有意识到,“限购”的达摩克利斯之剑已经悬在头顶。2017年3月17日,北京认房又认贷的“3·17新政”出台;3月22日,廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购,外地户籍限购一套且提高首付比例;4月5日,三河市限购实施细则出台,进一步提高二手房交易成本;6月3日,廊坊市限购升级,外地户籍需有3年社保或纳税证明,本地户籍限购2套。

属于“北三县”之一三河市的燕郊因为燕郊产业空心化,就业人数有限,拥有购房资格的人非常有限,楼市成交量迅速萎缩,房价直线下滑。

2018年春天,房东拿下这套房的房产证后,不断催汪霞办理过户手续,但她没有购房资格,也无法办理按揭贷款。中介支招说,让汪霞出13万元的公关费打通政府工作人员,补交社保办理购房资格,但汪霞觉得不靠谱,所以对这一方案予以拒绝。

此时,汪霞所购买的嘉都,每平方最低已经降到1.4万元左右。在环京楼市大萧条的背景下,曾经房价涨势凶猛的“领头羊”,燕郊也成为这一轮楼市的领跌者。

房东也在北京上班,最初只花3000多元一平方米购买,每个月还贷才800多元,汪霞获得的情况是,“他说他爸做生意欠钱了,所以卖房”。

“其实,他收回房子,简单装修一下,租出去就可以抵月供,等过几年涨起来一卖,停合适的”,汪霞也站在卖家的角度考虑过,但是协商未果。

房东进一步提出要求,需要她再付70万元尾款,然后过完户在支付余下的59万多元。

汪霞不愿意给钱,对方扬言要把房子重新卖进行威逼。她四处打访才知道,很多同样因为购房资格卡住过户的人,因为属于非抗力因素,最后都通过起诉实现毁约。

汪霞已经请好律师,正准备起诉到法院解约。

嘉都不是燕郊房价直线下滑的个案。根据北京中原市场研究部的统计,截至10月底,燕郊的成交均价为1.65万元/平方米,10月,燕郊商品住宅成交145套,成交面积1.23万平方米,连续两个月下降,10月环比下降14%,同比下降19%。燕郊商品住宅成交金额为1.98亿元,环比下降22%,同比下降39%。

在天洋城小区,同样是一室一厅西北朝向的房子,2017年3月链家成交价曾达到3.1万元/平方米,最近一套成交价只有1.5万元/平方米,跌幅达到50%。

燕郊颇具代表性的悦榕湾、潮白人家、夏威夷南岸、理想城、上上城等楼盘密集的小区,房价降至每平方米1.3万元到2.2万元不等。这样的价格与2017年3月份最高峰时期的成交价几近腰斩。

《凤凰周刊》记者在一家中介后台看到,福成二期一套两居室的房子从2018年以来价格7次下调,从3月25日的200万元降到195万元,5月12日再下降到185万元,到了6月10日,从185万元下调到180万元,7月1日又降到176万元,到了10月10日,直接从176万元降到165万元,到了10月6日,又降到165万元,最后一次降价是11月29日,为152万元。

也就是说,9个月来,买家主动降价了48万元。

“现在找单价1.5万元左右的房子非常容易。找高于2万元的反而很困难。”当地一位中介说,“不可能再跌了”。

位于燕郊燕顺路上的上上城三期,已经从高峰时期的3.2万元/平方米降价到目前的1.5万元左右,一套74平方米的房子,在限购前一位买家花了200多万元买下,月供了一年,目前还欠银行尾款150多万元,前不久计划120万元卖掉,后来觉得不划算,涨价到150万元,但至今没有成交。

记者联系上这个买家,对方说“目前太便宜,卖了还不够还银行尾款,所以不卖了。”随后,直接挂断电话。

燕郊在售的为数不多的新盘,一家楼盘的公寓吸引了一些买家前来看房。

其实,就是号称对地产很“专业”的中介也被房子套牢。2017年初,燕顺路一位中介看燕郊涨势凶猛,以每平方米1.6万元买下星河皓月的一套地下室,如今市场价跌到了8000元/平方米,“如果不考虑还房贷,我都改行了”,这位中介说。

房价下跌后,前来抄底的人依旧被套。2017年冬天,北京链家的一位员工看燕郊房价从三万多元跌到两万多元,约了几个人筹款买了一套190多万元的房子,如今已经跌了30多万元,“当时天天打电话我们给他找房子,很急,没想到买了之后房价继续下跌”,中介汤玉说完,忍不住大笑,随后不断摇头。

当然,燕郊楼市里也有成功的套利者。河北保定的一位男子2015年以1万元的单价买入后,2016年底以接近3万元的价格出售,随后买了北京西郊门头沟区的房子,“我刚卖了燕郊的房子,燕郊就跌了,买了门头沟后,迅速上涨,运气特别好”。

另外一名投资客卖了燕郊附近香河的房子后,转战无锡,应聘到中介公司当员工,“卧底”19天后,买了一套房,如今无锡房价也不断上涨。

从北京国贸乘坐815路公交车,只要40分钟到底燕郊。

一下潮白河大桥,就能见到京榆大街一扇彩虹门,往东大约一公里,汇集了燕郊绝大多数的售楼处和房地产中介,这里是著名的“售楼一条街”。

把售楼部设在路口,意味着是让北漂们从心里上拉近和北京的距离。很多都是通过“售楼一条街”在这里买房安居置业,燕郊也从几万人的农业小镇,发展成为如今上百万人的“环京第一城”。

一年半来,整个燕郊的楼市就像最近的天气一样,陷入冰点。整条一条街上仍在营业的寥寥无几,即便在营业也是门可罗雀。

燕郊售楼一条街上,一些门市已经关闭转租。

2018年12月,气温在零下5度左右,60多岁的周敏穿着厚厚的羽绒服,头上一块方巾拉下来挡在脸上,可以遮住寒风的侵袭,她抱着一扎楼盘传单,紧盯着来往的路人,不时往路人手里塞。

如果有人接过单子,周敏就会只动员顾客到边上的售楼处里看看,这样就算完成了一个指标,“现在生意不好做,以前一天拉二三十个客,一个月可以挣四五千。现在几天拉不到一个人,一个月只能挣千把块。”她说。

正在营业的几家售楼处门口,几名穿着整洁的销售人员正在闲聊,半个小时时间内,没有一个看房客上前光顾。

不少售楼处大门紧锁,甚至贴上对外出租的广告,记者拨通其中一个房东电话,对方告知,“200平方米的房子,一个月5万元左右租金,目前楼市不好,开发商租不起了”。

从一家已经关门的售楼处门外望进去,里面还放着一个大厂的沙盘,地面很久没有人打扫,设计精美的椅子和桌子,能让人联想起当年店里招待购房者的盛况。

“这些售楼处从去年开始逐渐关闭的”,经常路过这里的出租车司机李刚说,“前不久发传单的人都不见了,最近又出现了几个”。

记者接过两张看房传单,一张是香河全款分期支付的住宅,明显就是开发商现在资金紧张违规出售的,另外一张介绍的是雄安新区公寓。街道公交站牌旁边的综合宣传栏里贴着雄安新区的广告,“五证齐全,首付十几万元起,均价7000-9000元,免费专车接送”。

在燕郊三天时间里,记者以购房人的名义走进多家中介门店,每家都是门可罗雀,和两年前的人头攒动大不一样,记者走访的6家中介的门店里,只遇见二个看房客。

在一家在线司法拍卖网站上,一套位于燕郊某小区的司法拍卖房源正在接受竞买报名,房源起拍价为每平方米12700多元,这比该小区近期18000元成交均价低了1/3。然而,司法拍卖的公告发布一个多月以来,仅有一人报名。

今年,通过该网站进行司法拍卖的房源数量达到了30宗,比去年的20宗多了50%。但绝大部分也都因为无人报名而最终流拍。

位于燕郊北部的首尔甜城,因为临近规划中的北京地铁22号线,曾是很火热的小区,房价一度达到每平方米4万元。

目前该在一家大型中介机构上的挂牌的房源量近150多套,一半以上都是投资性房源,有的是没有任何装修的“毛坯房”,有的虽然简易装修,但没有居住过。

面对楼市的萧条,很多销售人员都已经离开燕郊市场。在上上城三季大门外,开发商在2016年楼市上行阶段,专门建了三家房子来做中介门市,如今该小区已由四个门店压缩成一个,工作人员也由原来60人左右变为20多人。“提成原来是五成,现在降为二到四成,有的被裁员走了,有的主动离开了”。

燕郊一个链家店里,招不到员工,只有孤零零的一个人

对京津冀市场垂涎已久的链家,2014年进入燕郊时,按照链家的设置,燕郊分公司级别为一级半,高于成都武汉南京等强二线城市,仅次于北上广深。

但是链家也出现大量的门店关门,一位内部员工告诉记者,目前连接员工也由原来的近千人压缩到现在的400余人。链家曾经在港中旅小区租下一个门店,但是由于市场不好,至今找不到店长,也很难找到员工,只能从附近的门店派人前往值班。该公司偌大的门面里,只坐着孤零零的的一位员工。

一位业内人士对《凤凰周刊》表示,燕郊中介从业人员最高时为15000人,现在只有5000多人,走了2/3。

夏威夷南岸兴越房产一楼的两个门面,一个关张,另一个改成了“中国兰州牛肉拉面”店。经营自家二手房的夏威夷二手房门店也未能幸免,将一半的门面转租开起了“德奈福健康洗衣”店。

“哥,你有购房资格么”,这是走到每家中介门店被问的第一句话。当得到肯定的答复后,中介工作人员又问,首付预算多少,全款还是贷款买。记者离开后,这些员工多次拨打电话邀请前往燕郊看房。

燕郊楼市的脸的陡然变故,令汤玉改变很多。汤玉是一家中介员工,以前性格也别暴躁,但是谈话间,汤玉始终小心翼翼。当记者准备给中介大门拍照时,她连连挥手,并说“别照,别照,优质房源多很,有资质的话建议抓紧下手”。

燕郊楼市行情不好后,同样做中介的丈夫,去了两千多公里外的云南。每天,汤玉只能在视频中让孩子叫爸爸。

燕郊作为一个小镇,多年来“要划给北京”的谎言不断推动房价上涨,最高峰时期3.5万元/平方米的超高价,远超二线城市,甚至超过了部分一线城市的新房均价。

这显然不符合市场发展规律,也不利于房地产市场以及当地经济的健康发展,因为炒作现象较为严重,但没有产业等经济基础作为支撑,一系列新规定戳中了当地房地产的软肋,房价下跌的速度和幅度不断加大。

记者采访发现一个奇怪现象,燕郊与很城市不同,北京等地是房子是越小的户型,因为总价底,所以单价高,大户型单价低,总价高。但是燕郊的行情却与之相反——燕郊大户型单价比较贵,小户型的二居和一居比较便宜。

以燕郊南城的一家小区成交记录为例,该小区大户型三居成交均价在2.5万元/平方米,比小户型反而高出6000元/平方米。

这个小区附近的一位房屋中介告诉《凤凰周刊》,因为整个燕郊面对北京刚需市场,所以开发商建楼时大户型的三居比小户型的少,前述小区一共4000多套房,但是只有300多套三居室,仅仅占所有房源的10%,而且“最近一年多来,成交都是本地有购房资格的刚需换房是,所以推高了价格”。

两个月前,燕郊市场上出现70年产权不限购公寓,“与住宅没有区别,还可以落户,购房者全款交付,同时开始补交社保纳税证明。等到补交完毕后,房子也建成了,就可以过户”。

这种违规行为很快被政府叫停。因为如果开发商中间跑路,资金可能就打水漂,二是政策可能随时会变,等到资质够了,新政策抬高门槛比如要求5年社保,就算成功退款也等于把上百万元资金给开发商免利息用几年。

但是这样的楼盘在香河大厂依旧在销售。某知名大型楼盘已经从最高点的2.8万元/平方米,跌到1.2万元/平方米,开发商全款预售给没有资质的购房者的现象很普遍。

采访中,燕郊还有一种耐人询问的现象,就是开发商为了卖房,主动借钱给买家做首付。12月15日,记者来到潮白大街边上的首尔甜城售楼接待中心,近百平方米的面积站满了熙熙攘攘的人群,与有名的“燕郊楼市一条街”的凄凉,形成了鲜明的反差。

“首33-88平方米多变空间,低总价不限贷。首付分期2-3年没有利息。如果是在北京工作的年轻人,这可能就是你扎根北京的最后机会了。”带记者看房的销售人员声音嘶哑疲惫。她说,“这个盘确实非常抢手,你在大厅也看到了。今天正好又是周末,人更多。”

据销售人员介绍,现在开盘的房子,主要是三四十平的loft户型,层高3.9米,与动辄几百上千万元的房价相比,很多房子总价只需75万元左右。虽然总价相对较低,但单价近2.3万元,比70年产权的住宅还贵。

按理,75万元左右的房子,应该30多万元首付才够,为什么只需要七八万元就能买?

该销售人员介绍说,你预订之后,可以到楼上(公司财务室)打借条借走全额首付款,然后每半年换一次,每次7万元左右,三年内还清。销售人员强调,“但不是向我们公司借,是向个人,有人把钱打到你卡上后,再拿到公司财务刷走,因为主管部门知道了会查的很严”。

如此扭扭捏捏的交易,其实相当于借款给购房者将自己房子买走。

未来燕郊楼市走向何方?目前充满很多变数。进京检查站外,一幅房地产开发商的标语上写着:“房子回归居住,日子过成生活”。

本文由树木计划作者【凤凰周刊】创作,独家发布在今日头条,未经授权,不得转载。

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